Respuesta breve
Lo esencial
Al comprar una vivienda nueva en España, el comprador paga con carácter general IVA sobre el precio y AJD según la comunidad autónoma, además de posibles costes de notaría, registro, tasación y financiación. El presupuesto debe separar el precio sin impuestos, las cantidades entregadas durante la obra y el dinero necesario para la escritura.
Primero distingue precio, impuestos y financiación
En una promoción es habitual ver un precio anunciado al que todavía hay que añadir impuestos. La Agencia Tributaria explica que la primera entrega de una vivienda terminada por el promotor está sujeta a IVA. En vivienda libre, el tipo general aplicable a la vivienda es habitualmente el 10 %, aunque existen supuestos específicos que deben comprobarse.
La hipoteca suele calcularse sobre el menor entre precio de compraventa y tasación, y no necesariamente financia impuestos ni todos los gastos. Por eso el ahorro previo debe cubrir la parte del precio no financiada, los tributos y un margen de seguridad.
IVA en la compra de vivienda nueva
El IVA se aplica al precio de la vivienda y se va abonando con los pagos sujetos al impuesto. Si durante la construcción entregas una reserva, una entrada y cuotas, revisa si los importes indicados incluyen o no el IVA y exige justificantes de cada pago.
Los garajes y anexos pueden tener tratamiento vinculado a la vivienda cuando se transmiten conjuntamente y dentro de los límites legales. Si compras plazas adicionales, un local o elementos separados, pide que te expliquen el tratamiento fiscal concreto.
AJD y diferencias autonómicas
La escritura de compraventa de obra nueva también puede quedar sujeta a Actos Jurídicos Documentados. El tipo depende de la comunidad autónoma y pueden existir tipos reducidos según el inmueble o la situación del comprador. No uses el porcentaje de otra región para calcular una compra en Asturias.
Solicita una simulación actualizada con la ubicación, precio y perfil de los compradores. Los cambios normativos y las bonificaciones pueden alterar el importe final.
Notaría, Registro, tasación y costes de hipoteca
Además de los tributos, contempla los costes asociados a formalizar e inscribir la compraventa. Si solicitas financiación, normalmente necesitarás una tasación. La normativa hipotecaria distribuye determinados gastos de constitución del préstamo entre banco y cliente, pero eso no elimina los gastos propios de la compraventa.
Pregunta por cada concepto por separado: compraventa, préstamo, copias, tasación, gestoría y productos vinculados. Una cuota hipotecaria atractiva no sustituye el cálculo del coste total.
- Parte del precio no cubierta por la hipoteca.
- IVA de los pagos y de la escritura.
- AJD aplicable en la comunidad autónoma.
- Notaría y Registro vinculados a la compraventa.
- Tasación, seguros y posibles costes financieros.
- Mudanza, altas, mobiliario y mejoras no incluidas.
Ejemplo sencillo de planificación
Para una vivienda anunciada por 240.000 euros más impuestos, el IVA general del 10 % supondría 24.000 euros. A esa cifra se añadirían AJD y los demás gastos aplicables. Si el banco financiara el 80 % del precio, el comprador necesitaría cubrir al menos la entrada no financiada, los impuestos y los gastos con fondos propios. Es un ejemplo orientativo, no una liquidación fiscal.
Haz el cálculo antes de reservar y vuelve a hacerlo cuando tengas oferta hipotecaria, tasación y borrador de escritura. El objetivo es llegar a la entrega con liquidez suficiente y sin depender de supuestos optimistas.
Preguntas que debes hacer a la promotora
Pide un calendario de pagos donde se vea precio base, IVA, fechas y condiciones de devolución. Confirma qué incluye exactamente la vivienda: garaje, trastero, cocina, iluminación, climatización, urbanización y altas. Las partidas excluidas pueden cambiar de forma relevante el presupuesto de entrada.
