Impuestos y gastos al vender una casa en España: qué debes calcular

El cálculo que importa: cuánto dinero queda realmente

Antes de decidir un precio mínimo, prepara una hoja con cuatro bloques: precio probable de cierre, deuda hipotecaria pendiente, costes de la operación e impuestos estimados. Así evitarás confundir el importe que paga el comprador con el capital disponible después de vender.

No existe un porcentaje universal aplicable a todas las ventas. La fecha y valor de adquisición, las mejoras acreditadas, el municipio, la condición de vivienda habitual y la situación personal del vendedor pueden cambiar mucho el resultado. Por eso conviene hacer una estimación individual antes de firmar arras.

IRPF por la ganancia patrimonial

La Agencia Tributaria indica que la venta de un inmueble debe reflejarse en la declaración como ganancia o pérdida patrimonial. De forma simplificada, se compara el valor de transmisión neto con el valor de adquisición ajustado. En ambos pueden intervenir gastos y tributos vinculados a la compra o a la venta, así como inversiones y mejoras que puedan acreditarse.

No confundas una mejora con una reparación de mantenimiento. Conserva facturas, justificantes de pago, escritura de compra y gastos asociados. La revisión fiscal debe hacerse con documentación, no con una cifra aproximada recordada años después.

Cuándo puede existir una exención por reinversión

Cuando se transmite la vivienda habitual, la ganancia puede resultar exenta si el importe obtenido se reinvierte en otra vivienda habitual y se cumplen las condiciones legales. La Agencia Tributaria señala un plazo máximo de dos años, que puede abarcar operaciones anteriores o posteriores a la venta. La aplicación no es automática y una reinversión parcial produce, en su caso, una exención proporcional.

También existen reglas específicas para mayores de 65 años y determinadas situaciones de dependencia. Como la consideración de vivienda habitual y el importe reinvertido tienen requisitos concretos, confirma el caso con un asesor fiscal antes de dar por hecha la exención.

Plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es municipal y se relaciona con el valor del terreno, no con el valor total de la construcción. El importe y la gestión dependen del ayuntamiento y de las circunstancias de la transmisión. Consulta la ordenanza y el simulador municipal si existe.

Aunque popularmente se llame plusvalía, no es el mismo cálculo que la ganancia patrimonial del IRPF. Son obligaciones diferentes y deben presupuestarse por separado.

Otros gastos frecuentes del vendedor

Si existe hipoteca, el banco puede cobrar los importes contractuales que procedan y habrá que coordinar la cancelación económica. Para dejar la finca libre de la carga registral también pueden existir gastos notariales, registrales y de gestión. Pide una previsión antes de aceptar una oferta.

• Certificado de eficiencia energética y documentación técnica necesaria.
• Certificado de la comunidad y regularización de recibos o derramas.
• Honorarios de intermediación, asesoría, abogado o gestoría contratados.
• Reparaciones, limpieza, fotografía y preparación comercial.
• Gastos de cancelación registral de cargas, si existen.

Ejemplo de presupuesto neto de venta

Imagina una venta acordada en 260.000 euros con 72.000 euros de hipoteca pendiente. A esa diferencia todavía habría que restar los costes de comercialización y cierre, la estimación de plusvalía municipal y, si existe ganancia no exenta, reservar liquidez para el IRPF. El ejemplo no permite calcular el impuesto, pero sí muestra por qué negociar solo sobre el precio bruto puede llevar a una decisión equivocada.

Actualiza el presupuesto cuando cambie la oferta o el calendario. Una venta bien planteada fija el precio mínimo conociendo el neto, no después de haber asumido compromisos.